生命周期视角下的企业选址10大节点

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企业生命周期是企业成长与发展的动态轨迹。

按照企业生命周期理论,企业成长过程分为创业阶段(孕育期、婴儿期),成长阶段(学步期、青春期),成熟阶段(盛年期、稳定期),衰退阶段(贵族期、后贵族期、官僚期和死亡期)四大时期。

在生命周期视角下,每个时期的企业都有投资选址的需求,但动因、要求、特点往往截然不同,选址960总结了「企业选址10大节点」,为各个阶段的企业决策提供参考。

1.  孕育期——免费就好

在孕育期,创始人产生了令人激动的想法,希望到市场上一展身手,但企业本身还仅仅停留在意图阶段,要综合考虑需求、产品、团队、资金等客观条件和创始人主观能力才能真正落地。

在这一阶段,创始人主要在头脑中完成企业构建,通常不需要固定的实体场所,客厅、书房、卫生间、咖啡馆、图书馆、茶馆、公园,随时随地都有免费空间。

2.  婴儿期——弹性场所

如果说孕育期的企业还只是创始人「空想」,进入婴儿期之后就需要脚踏实地付诸行动了。以消费品为例,这一阶段的企业最重要的事情是赶紧把产品做出来并推向市场,得到客户初步认可并获取小规模现金流。创始人在这一阶段需要高强度输出,完成产品雏形打磨、核心成员吸纳、市场订单拓荒、天使投资引入等关键任务。

脆弱但快速发育,婴儿期的企业选址「丰俭由人」。如果创始人财力雄厚,所属行业又需要高展示性,那么可以考虑寻求半固定的办公场所,联合办公、共享空间、服务式办公等可以拎包入住、随时退租的空间是不错的选择。此外,公寓、宿舍、实验室、学校创业园也是很多大公司的早期选择,这些地方成本低且职住一体,最能节省时间。 当然,如果这是一家消费类或体验类的门店型企业,例如餐厅、茶饮、影院等,选址的重要性会直线上升到关乎生死,但这些企业的选址不在本文主要的讨论视野之中。

选址关键词:公寓、宿舍、实验室、学校科技园、孵化器、联合办公、共享空间、服务式办公、高性价比、通勤快、灵活性强

3.  学步期——务实主义

闯过容易夭折的婴儿期,企业进入了更加强壮的学步期。在这一阶段,产品逐渐成熟,从实验室来到了工厂,从小范围展示到摆上货架,业务继续拓展并出现复购型客户——有观点将年销售额达到300万作为企业进入学步期的门槛,与此同时,产品和销售继续是企业的关注焦点,但团队协作和人才培养的重要程度也开始上升。

经历前期成本投入和销售启动阶段,进入学步期的企业,需要租用固定的空间并进行一定的品牌展示,这既是稳定团队的需要,也向客户和合作伙伴构建了可信赖的形象。 这一阶段的企业进行选址,空间应具备性价比以减少不必要的现金占用,应有一定的标准化设施以降低装修入驻的时间周期,租约应具备灵活性以适应尚不稳定的团队规模和生产需求。

基于这些要求,位于非核心区的写字楼、有品牌知名度的联合办公、有政策扶持的孵化器或科技园是不错的选择。

 选址关键词:乙级写字楼、品牌联合办公、政策性产业园或孵化器、性价比高、具备展示性

4.  青春期——适度升级

青春期是个人成长的转折点,也是企业发展的重要时期,在这一阶段,企业的销售额和利润快速增长,产品在市场上已经具备一定的占有率和知名度,核心人员默契成型,组织开始从扁平向层级发展.整个企业既有成长的烦恼,也有风华正茂的活力。 在这一阶段,企业可能已经拥有了上百的人员规模、上亿元的销售额,在组织上裂变出前中后台,设立有研发、生产、销售、营销、行政等多个部门,有的还建立了分公司或区域中心。

快速发育的体格规模需要空间进行伸展,同时,由于职能分化逐渐清晰并需要多地布局,这一阶段的企业选址具有规模大、跨区域、复合性的特点,办公、研发、中式、厂房、展厅可能都进入需求视野,对空间品质的要求也有所上升。

尽管需求增强,但青春期企业的资本积累却远未达到收放自如的程度,所以,在选址上可继续沿用「务实主义」的精神,在性价比和舒适度上取得巧妙的平衡,充分分利用自身市场地位和品牌效应在选址谈判中争取一些优惠,例如免租期、停车位、装修补贴、赠送面积等。

选址关键词:性价比、舒适度、进入产业集聚区、寻求有利条款

5.  盛年期——整租整购

盛年期是企业生命周期曲线中最美好的一段。在盛年期,企业进入理想的经营状态,在内部,制度和组织结构不断完善、创造力和进取精神被发扬光大;在产品端,获得了消费者的青睐和喜爱,并能持续完善客户服务;在市场上,拥有一定影响力甚至定价权,对竞争态势有足够的感知和应对能力;在财务上,有相对充裕的现金储备和畅通的融资渠道。 可以说,盛年期的企业心有定力、事有能人、货在架上、钱在口袋,这个时期也是企业进行不动产投资的密集期。

这通常是以下几个原因的综合结果:

1员工数量大增,需要集中办公以协同工作;

2市场订单增加,需要扩充产能供给市场;

3与租赁相较,购买的成本可能更低;

4需要升级总部形象以匹配自身市场地位;

5办公楼宇或产业园区进行了有针对性的推销或招商;

6保值增值,对持有现金进行资产配置;

7资本运作的需要。 对盛年期的企业来说,其往往会进行整租整购,甚至通过拿地等方式建造专属总部或生产基地。这一阶段的企业在地段选择、空间设计和用途分割上有更充足的主导权,并且可以通过选址来交换附赠价值,例如落户政策、税收返还、产品采购等等。

选址关键词:核心城市、主流商圈、开枝散叶、整租整购、自建、展示性、定制化、优惠政策

 6.  稳定期——专业选址

进入稳定期,企业继续保持高度成长,但是随着规模的扩大,企业的灵活性有所下降,一些负面征兆有所显现,例如缺少冒险精神、对市场大反馈变慢、拓展新市场、人际关系复杂的动力下降等。但是,总体上,在这个阶段的企业有显著的竞争护城河、经济实力雄厚、市场份额稳定,并期待通过调整来尽量延长稳定期。 稳定期的企业,往往已经建构起一套投资选址的流程和标准,并经常委托专业机构进行把控。这一阶段的企业,有能力为高级管理人员和基层员工提供更高标准的空间设施,对物业、服务、环境等提出了新要求;与此同时,为覆盖更多人口和市场,仍继续在有潜力的地区增资扩产。

 选址关键词:专业机构、甲级、绿色、智能、标准化、持续投资

7.  贵族期——极度舒适

贵族期是企业进入衰退阶段的第一个时期,企业仍然保有较高的知名度、市占率,但是向下的态势也显现出来,比如不断膨胀、以自我为中心,员工的自我保护意识增强但与客户的联系弱化。在具体表现上,在控制系统、企业福利、一般设备等方面的投入增加;强调做事的方式而非内容和目的;创新活力下降,创新机制逐渐失灵。 在这一阶段,企业对不动产的投资仍在持续,对空间的完美程度要求严苛,但失去粗粝感的独立王国也是一个危险的信号,这可能意味着企业在远离竞争和客户。

选址关键词:扩张、舒适、追求完美

8.  后贵族期——扩张疲态

后贵族期也称为官僚化早期,这一阶段,企业内部冲突加剧,各个部门工作的重点在于权力争夺而非产品的创新和提升,人们更多地考虑责任的追究而非问题的解决。显然,这样的企业开始丧失竞争力。

在选址上,后贵族阶段的企业可能还会扩张,但步伐大大放慢或逐渐停滞。

9.  官僚期——缩减阵地

进入官僚期,企业彻底与外部环境脱节,只关心自己,虽然企业的规章制度齐备但是企业经营效率始终得不到提升,而且企业往往对此没有控制能力。 在这一阶段,由于竞争力的消退,其产品无法与新产品竞争,市场份额开始萎缩,生产规模缩减、销售额降低、现金开始无力支撑庞大的开支。处于官僚期的企业,不得不淘汰无效产能、降级空间品质、缩减人均面积,通过退租、搬离核心地段、出售边缘资产等降低支出和回流资金。

选址关键词:出售边缘资产、减租、搬迁

10.  死亡期——变卖资产

这一阶段的企业竞争力耗尽,无力重新赢得市场,销售回款和融资渠道难以提供足够的现金,企业进入资不抵债或入难敷出的境地,死亡期的到来可能持续数年,也可能遽然而至。 进入死亡期的企业基本不再有投资选址的行动,而是通过转让或出售已有资产来进行最后的挣扎,在现实中,我们可以看到企业出售总部、办公楼、工厂往往是其在市场上销声匿迹的前奏。

选址关键词:合并、关停、出售、转让

选址是伴随企业整个生命周期的一件要事,各个阶段的特征和诉求迥异。从无到有、从小到大、从刚需到改善、从边缘到核心、从单一到复合,往往是企业上升阶段的进化趋势。

在这个过程中,有企业被选址成就,也有企业被选址耽误。所谓将军赶路不追小兔,把关注点聚焦在区域、价格、物流、营商环境等关键要素上,使其服务于企业的核心主业,应是贯穿企业生命周期的通用密码。

       原文标题 : 生命周期视角下的企业选址10大节点

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