Boss杨隐退,钩沉碧桂园那三年

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来源:一号企业家 作者:朱虚侯

一号说:

Boss杨退休,凤厂落寞?

嘉靖帝是懂得赐字的,两幅字“好雨”、“明月”送到他的继承人裕王手上的时候,裕王的师傅们立刻洞悉了圣意。

这是《大明王朝1566》里的故事,虽非历史,但总有照进现实的巧合。

在碧桂园,董事局主席杨国强也曾赠字于人,广为人知的是他给总裁莫斌写的两幅字,一幅是2012年所书“生于忧患”,另一幅是2023年所赠:

向前看

杨国强手书“向前看”

据称,杨主席在挥毫间往往就已将战略意图藏蓄其中:

要启动领袖计划广招博士,就送“聚天下英才”;

想玩高周转,送“乘风破浪最此时”;

想当宇宙第一房企,就送“会当凌绝顶,一览众山小”。

如此看来,Boss杨也是懂赐字的。

只是,随着他卸任董事局主席之位,未来碧桂园的“赐字文化”不知是否还将延续,而他那十几岁就旁听董事会议的接班人,又将以何种形式更迭宇宙第一房企的权力架构。

2008:危机、重启

17岁时才拥有人生中属于自己的第一双鞋,1955年生人的杨国强起家之艰辛,在一众初代房地产大佬中无出其右。

但也是这种“少年困窘”的经历,养成了他筚路蓝缕创业史中坚韧、又随性的一面。

早年间,人们总能看到那个穿着大一码皮鞋和不合体西装的男人,在碧桂园的项目上巡视。

由于太过于衣着朴素,甚至还闹过一个笑话:

在自家楼盘售楼处巡视时,他被在场的保安误以为是在此歇脚的农民工。

但就是此种纯粹,让杨国强在踏过一浪又一浪但楼市调控中,稳住了心神,也赌对了周期。

回头想来,这个逡巡在碧桂园售楼处的老人,是否就像一个老农民在自家的田间地头看庄稼的长势,又像一个老道、精明的猎人在狩猎过程中的小憩,得意于自己布下的阵仗,看着鱼贯而入的购房者,发出一声击节赞叹:

“尽入吾彀中矣”

2012年,碧桂园以418亿元的销售额尚在一众房企中排在第三梯队,转眼到了2013年,其就以1060亿元的合同销售额,一举入围千亿军团,并成为当年最大“黑马房企”。

谁能想到四年前,碧桂园还在危机边缘挣扎,而一切源于一纸对赌协议的签署。

彼时,美国次贷危机引发全球金融海啸,刚刚上市一年的碧桂园,在大肆圈地之后遭遇重大挫折,现金流已不足以支撑其扩张需求。

在2008年初,碧桂园即面临中国银行香港有限公司高达2.35亿美元到期债务,而此前2007年10月在新加坡交易所的10%报酬率的发债融资又被搁浅,更加剧了资金情况紧张局面。

在迫切的融资需求下,碧桂园于2008年2月接受了美林国际的私募股权投资,签订价值2.5亿美元的股份掉期协议。

在签署合约之前,碧桂园利润增长率已有下降趋势,但为了达到掉期合约的目标,其不断进行规模扩张,不到半年,碧桂园的项目数有51个,总的建筑面积比2007年增长20%,在建建筑面积则较上年年末增长55%。

不料“黑天鹅”扑面而来,2008年房市下行,碧桂园同样难以独善其身,各地工程大面积停工,股价更是跌了8成以上,命悬一线。

甚至就连“强人”杨国强也元气大伤,据说还曾在洗手间抑制不住悲伤,哭了一场。

抑或是此时的杨主席想起了一年前,碧桂园在港股上市招股说明会上的意气风发,当时谈及企业传承问题时,杨国强毫不避讳地表示:

“以后公司就是女儿的,因为自己人信得过!”

从财报来看,2008年碧桂园销售收入同比减少11.4%,净利润则大幅下跌66.7%,而这其中仅与美林的“对赌协议”股份掉期已为公司带来12.42亿元损失,代价不可谓不惨重。

而2008年也恰是碧桂园大举扩张的一年,截至这一年年底碧桂园共有54个项目,但其当年新开工项目就多达23个,而且其中20个是在广东省外新开盘。

就连碧桂园自己也坦诚这一年是“集团首次大规模省外业务拓展”,但却遭遇滑铁卢。不过,也正是这一危机,让碧桂园坚定了“高周转”方向,以“有助于公司保持快速的现金回流”。

2014:众建诸侯

“高周转”是老板的目标,但不一定是员工的愿望,除非大棒加胡萝卜。

2010年7月,中建五局总经理莫斌强势加入碧桂园,担任总裁一职。

上班第一天,Boss杨便把公司的财权、人权,包括他的秘书、助理都交给莫斌,还开玩笑说:

今后我们都听你指挥了。

甫一上任,莫斌就祭出了“莫氏刀法”,第一刀先砍向了高度集权的总部管理模式,权力下放,三级管控:总部精干高效,区域做实做强,项目责任到人。

在高速扩张的路上,杨国强的放权给了莫斌向下二次放权的底气,同时也借助于这一系列操作,在全国裂变式复制了更多的“小碧桂园”。

这种玩法后来在各大房企中化用,并被美其名曰:

让听到炮火的人做决策

让人听炮火,就得有让人冲在一线的激励,否则听炮火的很可能觉得领导是要让自己做炮灰。

于是,“莫氏刀法”再使出一招,重赏。

2012年,碧桂园总部下发莫斌签批的一条通知:针对新开发的项目,拿出税后利润的20%,奖励给参与项目的团队。这就是“成就共享”计划。

一开始,很多人不相信有这好事,但当碧桂园华东区域一个项目达到该计划标准,当年发了近7000万奖金。

一时间,项目上下都在热议成就共享,并很快传遍整个碧桂园,许多项目都摩拳擦掌,冲击成就共享奖金。

2013年,碧桂园销售额一口气冲上1060亿,同比增长122%,以“黑马”之姿首次进入“千亿俱乐部”。

原本外界还以为这是莫斌的创举,直到《我在碧桂园的1000天》出炉,方才知道这是Boss杨的决定。

“成就共享”这个办法是我独创的,就我杨国强能想到。这是超越对手的有力武器。”

“我们必须了解人性。人性是自私的。这是关键点。我们在选择管理方法时就是要直穿人性的弱点,不能搞平均主义。设计‘成就共享’就是这样的出发点。因此,鼓励大家努力工作。谁能给公司创造巨大收益,我就按承诺的比例分成。”

“故车战,得车十乘已上,赏其先得者。”杨国强一定读过《孙子兵法》。

但孙子兵法也得讲求大势,周期来了,再强也只能避其锋芒。

“2014年元旦之后的内地房地产业,家家的日子并不好过。于是,割肉出血的大甩卖此起彼伏。碧桂园当时也是这样,部分在建工程临时勒令停止了。”时任碧桂园首席财务官、后来写下《我在碧桂园1000天》的吴建斌回忆说,这时大家才发现,(碧桂园)当下窘态都是因为“成就共享”之下的“百花齐放”买地策略造成的。

2014年8月的一天,吴建斌带着两位助手,当面向杨国强陈述了自己的想法:今后新买土地的区域总裁一定要交风险金,至少1000万元。只有这样做,买地的随意性、冲动性及为了“成就共享”而“成就共享”的做法才能收敛。

吴建斌后来回忆,当时Boss杨并未同意自己的建议。“谁能给公司创造巨大收益,我就按承诺的比例分成。”杨国强告诉他,干得不好的,就拿不到“成就共享”,严重点,公司会做更加严厉的处理。

即便嘴上反对,但吴建斌的建议仍对杨国强有几分触动。一个月后,吴接到通知,让他起草一个合作共赢的规则。

于是2014年10月,莫斌又下发一条签批文件“同心共享”计划:采用项目跟投的合伙人模式,管理层强制投资,普通员工也能参与跟投。

这是对“成就共享”的修缮,也是纠弊之举。这一内部变革,后被碧桂园称之为“十月革命”。

计划实施15个月后,2016年碧桂园销售额达到3088亿,同比增长120.3%。其中,单江苏区域,销售高达367亿,而该区域负责人刘森峰,全年总收入超过1亿,成为碧桂园收入最高的区域总裁。

2018:被动收缩却躲过一劫

2017,碧桂园已然成为宇宙第一房企,合同销售额高达5500亿元。

这背后则不能不提高激励与高周转的双向拉动作用,彼此刺激,互抬梯子上楼。

吴建斌就曾记录过发放“成就共享”奖金的场面,获奖人高举一张张印制好的大支票,上面写着几百几十万元:

“那比说什么伟大梦想和崇高理想都来得刺激。”

这种高激励制度实际上是对人性的一种释放,就像吴建斌所写,“碧桂园绵里藏针下的进取欲、占有欲、成功欲,使每个人的眼睛发亮,亮得如太阳的光芒一样。”

然而,当眼中喷涌而出的都是欲望的时候,便不再知道何为节制。在地产圈,人尽皆知碧桂园的“4568”项目管理法则:

4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流为正,8个月再投资。

最高峰时候,甚至做到1天出图,3个月开盘。如此高周转,已令人惊呼:

“碧桂园要把地产干成快消。”

在2018年4月,碧桂园甚至召开了一场有杨国强亲自参加的“高周转”专题会议,会上提出“任何部门都要围绕高周转,为高周转让路。”

碧桂园2018年“高周转”专题会议

至于其缘由,碧桂园相关人士在接受采访时表示,只有高周转才能加快现金回款、降低资金成本。

杨国强也曾表示:“高周转是抵抗任何风险最有效的手段。”

2017年碧桂园加权平均融资成本为5.22%,碧桂园方面透露该数值已连续五年下降,但是横向比较中海的融资成本为4.27%,碧桂园仍有可下探空间。

此外,2017年碧桂园的负债有所增加,其中银行及其他借款同比增加近96%。

负重前行,逆水行舟,碧桂园在两重重压下,慢不得。

这或许是杨国强内心的声音:

打仗时前进路上有碉堡,怎么攻克,做生意也一样

然而,一切在2018年7月26日后,改变来了,狂奔的碧桂园被摁下了暂停键。

这天,安徽六安的碧桂园工地发生重大安全事故,造成人员伤亡。事件发生后,碧桂园旗下楼盘工程停工进行安全检查。

但是杨国强似乎尚未意识到此一事件的性质,或许还以为跟以前的工地事故一样,潦草而过,继续下一城。

半月之后,碧桂园召开发布会,作为碧桂园的“当家人”,杨国强才终于站了出来。然而他说的一句话又再度引发争议:

我真的觉得我是天底下最笨的人

世所关注的重大事故,他却在公开场合抛出自己的内心独白。

众人一时哑然又愤然。

自此之后,这又成了他身上的一个符号,伴随着那个“五星级的家变五星期的家”的梗,再也挥之不去。

然而,福祸相依。经此一事,碧桂园反而“慢”了下来,2018年销售额只有5019亿元,比2017年还少了近500亿元。

拿地上更是呈现明显,上半年地价支出1434亿,下半年则几乎没怎么拿地,全年同比下降54%。

得益于此,在最近这一轮风险出清行情中,碧桂园尚未有公开暴雷。正在于其2018年后的“降速”行动早于其他房企,因而未曾完全受累于高杠杆、高负债模式。

但未来的路会如何,是真如杨国强所说“看到了隧道口的一些曙光”,抑或是其他,则仍然有待市场验证。

至于杨国强和他所创立的碧桂园,也许他还是希望“100年100年地做下去!”

虽然他的身份已是特别顾问。

       原文标题 : Boss杨隐退,钩沉碧桂园那三年

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